Não é o Crédito, Meus Senhores

O principal obstáculo à compra de casa não é o custo do financiamento. É, sobretudo, o preço dos imóveis, que continua a afastar-se dos rendimentos das famílias.

Em 2025, o valor dos contratos de crédito à habitação cresceu cerca de três vezes mais do que o número de contratos. O volume de crédito aumentou, em grande medida, porque cada compra de um imóvel passou a exigir um empréstimo significativamente maior.

Naturalmente, a taxa de juro e o spread importam. Influenciam a prestação mensal e podem determinar se uma família consegue cumprir os critérios de solvabilidade. Mas não explicam, por si só, a crescente dificuldade de acesso à habitação. A taxa de juro determina a relação entre o empréstimo e a prestação mensal. O preço da casa determina quanto será necessário pedir emprestado e quanto terá de ser pago ao longo de várias décadas.

Esta distinção é particularmente importante quando se procuram antecipar as consequências das novas regras do Banco de Portugal e se debatem os resultados e a continuidade da Garantia Pública para Jovens.

A partir de agosto de 2026, o limite da taxa de esforço desce e o prazo máximo dos contratos aumenta para os clientes até aos 35 anos. As duas alterações produzem efeitos distintos. Uma poderá aliviar a prestação mensal, enquanto a outra procura limitar o nível de endividamento. O resultado dependerá das circunstâncias de cada comprador, do seu rendimento, da sua idade e, inevitavelmente, do preço do imóvel que pretende adquirir.

Os efeitos da Garantia Pública para Jovens devem igualmente ser analisados com cuidado. A medida ajudou muitos compradores a ultrapassar uma dificuldade concreta, a falta da poupança necessária para suportar a entrada inicial.

Em 2025, os contratos abrangidos pela garantia representaram 21% do montante total concedido e apresentaram um valor médio aproximadamente 15% superior ao dos contratos sem garantia. A Garantia Pública pode viabilizar uma compra que, por falta de capitais próprios, ficaria adiada. Mas, num mercado com oferta insuficiente, o reforço da capacidade financeira dos compradores pode contribuir para sustentar a procura e os preços.

A medida resolve uma dificuldade de acesso ao financiamento, mas não resolve o desequilíbrio estrutural entre a oferta e a procura de habitação.

Apesar do crescimento do crédito concedido, do peso das operações contratadas com recurso à Garantia Pública e do aumento dos montantes financiados, o incumprimento no crédito à habitação permanece muito reduzido. Em dezembro de 2025, representava cerca de 0,1% do montante em dívida, mantendo-se estável face ao ano anterior e em níveis historicamente baixos.

Isto não significa que o mercado da habitação esteja saudável. Significa apenas que as famílias que conseguiram obter financiamento continuam, de forma geral, a cumprir as suas obrigações. O problema mais imediato surge antes da celebração do contrato. Está no crescente número de pessoas que não consegue obter financiamento suficiente para comprar uma casa adequada aos seus rendimentos.

Existe uma diferença importante entre risco de incumprimento e risco de exclusão. O primeiro permanece contido. O segundo tem vindo a aumentar.

Negociar uma taxa mais baixa, reduzir o spread ou prolongar o prazo pode aliviar a prestação mensal. A Garantia Pública pode resolver a ausência de poupança inicial. Mas nenhuma destas soluções reduz diretamente o preço da habitação. As medidas de apoio ao financiamento são importantes e podem fazer a diferença na vida de muitas famílias. Devem, contudo, ser avaliadas em conjunto com os seus efeitos sobre a procura, os preços e o nível de endividamento assumido pelos compradores.

A melhoria estrutural do acesso à habitação exige mais oferta e respostas diversificadas. Exige nova construção, processos de licenciamento mais rápidos, reabilitação de imóveis devolutos, reforço do mercado de arrendamento e maior disponibilidade de habitação pública a preços acessíveis.

Não é o crédito, meus senhores. Enquanto o preço das casas continuar a crescer muito acima dos rendimentos, o financiamento poderá ajudar a distribuir o custo ao longo do tempo. Não poderá, por si só, resolver o problema do acesso à habitação.

Artigo de opinião publicado originalmente no Expresso, por Francisco Ferreira Lima, CEO da Maxfinance.